พี่ครับ ผมขายบ้านแล้วต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
แล้วผมต้องเอาไปยื่นภาษีประจำปีหรือเปล่าครับ

เป็นอีกหนึ่งคำถามที่ผมได้รับบ่อยในช่วงนี้

ขายบ้าน เสียภาษีอะไรบ้าง ? ต้องยื่นภาษีไหม ? ก่อนที่จะอ่านบทความนี้ต่อไป ผมอยากให้เข้าใจนิยามก่อนว่า คำว่าขายบ้านในที่นี้ หมายความรวมถึงทุกอย่าง ตั้งแต่ ขายบ้าน ที่ดิน คอนโด อาคาร ฯลฯ ต่างๆ หรือเรียกรวมกันว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ นั่นเองครับ และแน่นอนว่าเมื่อเป็นเรื่องของภาษี บทความนี้จะพูดถึงเรื่อง ภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมดที่ต้องรู้ครับ

โดยปกติเมื่อพูดถึง ภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ขายบ้าน คอนโด ที่ดิน ต่าง ๆ นั้น เรามักจะได้ยินคำว่า จ่ายแล้วจบ ตามมา (หรืออาจจะเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า Final TAX) ซึ่งเป็นสิทธิในการเลือกเสียภาษีที่จะยอมให้หักภาษี ณ ที่จ่ายไว้แล้วจบ หรือผู้มีเงินได้สามารถเลือกไปคำนวณภาษีรวมตอนปลายปีอีกทีหนึ่งก็ได้

ซึ่งเจ้า Final TAX มีความแตกต่างจากการถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายแบบธรรมดา ตรงที่ในกรณีการถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ตามปกติ แปลว่าเราต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกรอบหนึ่ง ไม่ได้สามารถเลือกจ่ายแล้วจบได้นั่นเองครับ

เราต้องเสียภาษีตอนขายอสังหาริมทรัพย์ไหม ?

คำตอบ คือ ใช่ครับ เราต้องเสียภาษี แต่คำถามที่ผมเชื่อว่าทุกคนต้องถาม คือ แล้วต้องเสียภาษีอะไรบ้าง? และเสียเมื่อไร ตอนไหน ? คำนวณแบบไหนยังไง ?

เอาเป็นว่า ผมอยากให้ลองย้อนกลับไปคิดถึงเวลาที่เราซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ กันอีกสักหน่อยครับ โดยเรามักจะได้ยินคำว่า “ค่าโอนและภาษีออกกันคนละครึ่ง” ซึ่งจริง ๆ เราคงจะพอเดาได้ว่า ภาษีส่วนนี้เป็นหน้าที่ของ “ผู้ขาย” ที่ต้องรับผิดชอบ แต่เขาเลือกที่จะผลักภาระให้กับผู้ซื้อมามีส่วนร่วมใช่ไหมล่ะครับ

หมายเหตุ : บทความนี้จะไม่ได้พูดถึง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ โดยอาจจะมีลดในบางกรณี เช่น พ่อแม่โอนให้ลูก เหลือ 0.5% หรือมีประกาศลดเป็นครั้งคราวของทางฝั่งรัฐบาลเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจครับ แต่อยากให้ทุกคนที่อ่านทราบว่า เรามีหน้าที่ต้องจ่ายชำระในส่วนนี้ด้วย ในกรณีที่ผู้ขายตกลงกับเราไว้ว่า "ค่าโอนออกกันคนละครึ่ง"

ดังนั้น เมื่อภาษีเป็นหน้าที่ของคนขาย และคำพูดที่ได้ยินมักจะเป็นแบบนี้ แปลว่า เราจะต้องเสียภาษีทันทีเมื่อมีการขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ ที่ดิน (สำนักงานเขต/เทศบาล) นั่นแหละครับ

โดยเวลาจ่ายเรียบร้อยแล้ว เราจะได้ใบเสร็จมาสีฟ้ามาหนึ่งใบเขียนระบุไว้ว่าเราจ่ายภาษีไปเท่าไร ค่าโอนเท่าไร ซึ่งภาษีที่เราจ่ายเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จะมีอยู่ประมาณ 3 ตัว แต่เราต้องเสียอย่างน้อย 2 ตัวในนี้ครับ นั่นคือ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ อากรแสตมป์ โดยภาษีแต่ละตัวมีรายละเอียดดังนี้ครับ

ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

ตัวแรก คือ “ภาษีเงินได้” ที่จะต้องเสียในกรณีที่เป็นบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลเป็นผู้ขาย โดยมีวิธีการคำนวณที่แตกต่างกันเพื่อหาจำนวนภาษีที่ต้องหัก ณ ทีจ่าย ดังนี้ครับ

สำหรับ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา วิธีการคำนวณจะแตกต่างจากวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโดยทั่วไป ซึ่งหลักการคำนวณจะพิจารณาจากการได้มาของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ว่า ได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา หรือ การได้มาโดยวิธีอื่น ซึ่งการคำนวณภาษีของ 2 ประเภทตามการได้มานี้ จะแตกต่างกันตรงที่วิธีการหักค่าใช้จ่ายดังนี้ครับ

  • กรณีได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
  • กรณีได้มาโดยวิธีอื่น จะหักค่าใช้จ่ายตามอายุการครอบครอง โดยนับตามปีที่ถือครอง

โดยวิธีการคำนวณนั้นจะเป็นคำนวณโดย ใช้ ราคาประเมิน – ค่าใช้จ่าย แล้วหารด้วยจำนวนปีออกมาเพื่อคำนวณภาษี หลังจากนั้นค่อยคูณจำนวนปีที่ถือครองกลับไปอีกครั้งหนึ่ง เพื่อให้ได้ยอดภาษีทั้งหมดที่ต้องชำระครับ

ขายบ้าน เสียภาษีอะไรบ้าง ?

โดยวิธีการคำนวณนั้นจะเป็นคำนวณโดย ใช้ ราคาประเมิน – ค่าใช้จ่าย แล้วหารด้วยจำนวนปีออกมาเพื่อคำนวณภาษี หลังจากนั้นค่อยคูณจำนวนปีที่ถือครองกลับไปอีกครั้งหนึ่ง เพื่อให้ได้ยอดภาษีทั้งหมดที่ต้องชำระ

ฮั่นแน่ … อ่านแล้วงงใช่ไหมครับ ลองมาดูตัวอย่างกันดีกว่าครับผม

ยกตัวอย่าง นายบักหนอมได้รับมรดกเป็นที่ดินเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2553 และได้สร้างบ้านบนที่ดินเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2554 และนำชื่อตัวเองไปอยู่ในทะเบียนบ้านทันทีหลังจากที่สร้างเสร็จ เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2558 นายบักหนอมตัดสินใจขายบ้านพร้อมที่ดินในราคา 12,000,000 บาท (แยกออกเป็นราคาบ้าน 4,000,000 บาท ราคาที่ดิน 8,000,000 ล้านบาท) โดยบ้านหลังดังกล่าวมีราคาประเมินที่ดิน 6,000,000 บาท และราคาประเมินบ้าน 2,000,000 บาท

จากกรณีดังกล่าว… จะคำนวณภาษีได้ดังนี้ครับ

ขายบ้าน เสียภาษีอะไรบ้าง

จากการคำนวณข้างบนจะเห็นว่า การหักค่าใช้จ่ายในส่วนของที่ดินที่ได้มาโดยมรดกจะหักที่ 50% ของราคาประเมิน ส่วนในกรณีของบ้านจะหักที่ 65% เนื่องจากถือครองเป็นระยะเวลา 5 ปี (นับปีชนปี)

โดยวิธีคำนวณภาษีหลังจากได้เงินได้สุทธิแล้ว จะหารด้วยจำนวนปีก่อน แล้วค่อยคิดภาษีเงินได้จากอัตราตามตารางเงินได้สุทธิ (โดยไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีในส่วนของเงินได้สุทธิจำนวน 150,000 บาทแรก) หลังจากนั้นจึงคูณจำนวนปีกลับมา เพื่อหาจำนวนภาษีทั้งหมดที่นายบักหนอมต้องเสียนั่นเองครับ

ทีนี้มาในส่วนของ ภาษีเงินได้นิติบุคคล กันบ้าง โดยในกรณีที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเป็นผู้ขาย จะถูกหักภาษีเงินได้นิติบุคคล ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (ตามมาตรา 69 ตรี) แต่ไม่สามารถใช้สิทธิ์ Final TAX ได้เหมือนกับบุคคลธรรมดา และยังมีหน้าที่ต้องนำรายได้จากการขายไปคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามปกติครับ

จะเห็นว่าในมุมของภาษีเงินได้นั้น ฝั่งนิติบุคคลนั้นค่อนข้างง่ายกว่าบุคคลธรรมดาใช่ไหมครับ ทีนี้เรามาดูภาษีตัวอื่นที่เกี่ยวข้องกันบ้างครับ นั่นคือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ อากรแสตมป์

ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ อากรแสตมป์

ก่อนที่จะทำความเข้าใจภาษีทั้งสองตัวนี้ ผมขอบอกข่าวดีก่อนว่า เราจะต้องเสียภาษีตัวใดตัวหนึ่ง ระหว่าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ เท่านั้นครับ ซึ่งความแตกต่างของสองตัวนี้ อยู่ตรงที่ “อสังหาริมทรัพย์” ที่เราขายนั้น ถือเป็น “การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร” หรือไม่ นั่นเองครับ

โดยกรณีของ ภาษีธุรกิจเฉพาะ นั้น เราจะเสียภาษีเมื่อถือเป็น “อสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร” และเสียในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าตัวไหนจะสูงกว่า)

ส่วน อากรแสตมป์ นั้น จะเสียใน อัตรา 0.5% ของราคาประเมิน แต่ถ้าหากการขายนั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว เราจะได้ยกเว้นในส่วนของอากรแสตมป์ครับ

ดังนั้นสรุปได้ว่า ถ้าหากอสังหาริมทรัพย์ของเราเข้าเกณฑ์เป็นทางค้าหรือหากำไรเมื่อไร เราก็จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าหากไม่เข้าเกณฑ์แล้วล่ะก็ เราจะเสียเพียงแค่อากรแสตมป์อย่างเดียวครับ

แต่เรื่องราวยังไม่จบเพียงเท่านี้ครับ เพราะที่จริงแล้ว คำว่า การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการค้าหรือหากำไร ที่เราคุยกันนั้น มีผลกระทบต่อการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปลายปีอีกด้วยครับ

การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร

คำว่า การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ได้ถูกกำหนดนิยามไว้ใน พระราชกฤษฏีกาฉบับที่ 342 และถูกกำหนดให้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีดังนี้ครับ

(1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
(2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
(3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการ ขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว
(4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่ง สาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว
(5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของ นิติบุคคลตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร
(6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่

(ก) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน อสังหาริมทรัพย์
(ข) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก
(ค) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่ง สำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลา ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (ค) ได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลาห้าปีตามความใน (6) ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง
(ง) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดย ไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม
(จ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทาง มรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม
(ฉ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากรโดย ไม่มีค่าตอบแทน
(ช) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะใน กรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น

จากข้อกฎหมายที่อ้างมาในกรอบข้างต้น ผมอยากให้สังเกตในข้อ 6 และ (ค) ก็พอครับ เพราะมันมีเงื่อนไขในการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่น่าสนใจอยู่ นั่นคือ

  • หากเราถือครองอสังหาริมทรัพย์ (เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์) เกินกว่า 5 ปีนับตั้งแต่ที่ได้อสังหาริมทรัพย์มา
  • มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปีนับตั้งแต่วันที่ได้อสังหาริมทรัพย์นั้นมา

ดังนั้น นี่คือเคล็ดลับสำคัญสำหรับคนปกติที่ไม่ได้ทำธุรกิจจัดสรรที่ดิน บ้านจัดสรร หรือประกอบกิจการในลักษณะเป็นทางการค้าหรือหากำไรจริงจัง (ทางด้านอสังหาริมทรัพย์) เพราะถ้าหากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งในนี้ เราจะได้รับสิทธิยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ นั่นเองครับ (อย่าลืมว่า เรายังต้องเสียอากรแสตมป์อยู่ดีนะครับผม)

ทีนี้เรามาต่อกันที่อีกเรื่องกันบ้างครับ นั่นคือ อสังหาริมทรัพย์ทางค้าหรือหากำไรที่ว่านี้ มีผลต่อการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอย่างไรบ้าง ?

ผลกระทบต่อภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ และ การมุ่งค้าหากำไร

สำหรับส่วนที่เกี่ยวข้องภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั้น ถูกระบุไว้ใน มาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฏากร โดยมีความเกี่ยวข้องดังนี้ครับ

มาตรา 48(4) : ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีตาม (1) และ (2) ก็ได้ เฉพาะเงินได้ตามมาตรา 40 (8) ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร

จะเห็นว่า สิทธิในการเลือกเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายแล้วจบ (Final TAX) ตามที่กฎหมายให้ไว้นั้น จะให้ใน 2 กรณี คือ การได้มาโดยมรดก หรือ การได้มาโดยมิได้มุ่งทางค้าหรือหากำไร นั่นเองครับ

ดังนั้น ในกรณีที่เราไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาไม่ใช่มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร เราก็จะได้รับสิทธิ Final TAX ทันทีครับ (รวมถึงการได้มาทางมรดกด้วย เพราะไม่เข้าข่ายเช่นเดียวกันครับ)

ทีนี้หลายคนอาจจะเริ่มหวั่นใจว่า เอ๊ะ! ถ้าหากเราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยถือว่าเป็นการค้าหรือหากำไรแล้ว ก็แปลว่า เราต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วยหรือเปล่า คำตอบนั้นอยู่ที่กฎหมายอีกฉบับครับ นั่นคือ พระราชกฤษฏีกาฉบับที่ 376 ระบุไว้ว่า

มาตรา 3 ผู้มีเงินได้ที่ได้รับเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ตาม มาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5) แห่งประมวลรัษฎากร และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วเมื่อถึงกำหนดยื่นรายการเพื่อเสียภาษีเงินได้ให้ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามมาตรา 48(1) และ (2) แห่งประมวลรัษฎากร ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืนหรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

อ่านแล้วอาจจะงงหน่อยนะครับ เพราะเชื่อมโยงกฎหมายหลายฉบับ แต่สามารถสรุปได้ดังนี้ครับ

  • กรณีที่เราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว แต่ถ้าเข้าเงื่อนไขข้อ (6) ในพระราชกฤษฏีกาฉบับที่ 342 ก็ยังได้รับสิทธิ Final TAX อยู่ดีครับ ซึ่งข้อ 6 ที่ว่าหมายถึง กรณีที่เราถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่ถึง 5 ปี
  • แต่สำหรับกรณีที่เรามีการประกอบกิจการอื่น ๆ อย่างในข้อ (1) – (5) แล้วล่ะก็ แบบนี้ต้องนำมารวมคำนวณภาษีปลายปีถือเป็นเงินได้ของเราโดยไม่สามารถใช้สิทธิ Final TAX ได้ครับ เช่น การประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดิน อาคารชุด สร้างอาคารเพื่อขาย ฯลฯ

สรุปอีกที ขายบ้าน เสียภาษีอะไรบ้าง?

มาถึงตรงนี้ ผมเชื่อว่าคงจะมีหลายคนที่เริ่มมึนกับสิ่งที่อ่านมา กับคำถามที่ว่า ขายบ้าน เสียภาษีอะไรบ้าง? ดังนั้นขออนุญาตสรุปให้ฟังในช่วงสุดท้ายนี้ ก่อนที่จะไปรับสูตรลัดในการคำนวณภาษีที่ผมเอามาฝากครับ

  • สำหรับภาษีเงินได้ เราจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ณ กรมที่ดิน (สำนักงานเขต/เทศบาล) ทันทีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยวิธีการคำนวณจะแตกต่างกันไปตามการได้มาของสินทรัพย์ ว่าได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา หรือได้มาโดยวิธีการอื่น
  • นอกจากนั้น เราอาจจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าหากเข้าเงื่อนไขกรณี การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามที่กฎหมายกำหนดไว้
  • แต่ถ้าเราไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เรายังจะเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) อยู่ดี

หลังจากเสียภาษีที่กรมที่ดิน (สำนักงานเขต/เทศบาล) เรียบร้อยแล้ว เราจะต้องเอามายื่นภาษีเงินได้ตอนปลายปีอีกทีหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขต่อไปนี้

  • หากเราไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนนี้สามารถเลือกใช้สิทธิ Final TAX จ่ายที่กรมที่ดินแล้วจบได้เลย
  • หากเราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่เป็นการถือครองไม่ครบ 5 ปี เรายังมีสิทธิเลือกใช้สิทธิ Final TAX อยู่ดี ถึงแม้จะเข้าเงื่อนไขการค้าหรือหากำไร แต่กฎหมายมีแนวทางยกเว้นให้อยู่
  • ถ้าเราประกอบเป็นธุรกิจ ค้าหรือหากำไร เช่น จัดสรรที่ดิน แบ่งโฉนดขาย สร้างอาคาร ตามนิยามคำว่า ทางค้าหรือหากำไร แบบนี้ต้องนำมายื่นภาษีปลายปีให้ถูกต้องด้วยครับ

ส่วน กรณีของนิติบุคคล จะถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย 1% จากราคาประเมิน และมีหน้าที่นำเงินได้ส่วนนี้มารวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลตามปกติครับ 

แต่สำหรับคนที่คิดว่าทำไมมันวุ่นวายและปวดหัวขนาดนี้ อยากรู้วิธีคำนวณภาษีแบบง่าย ๆ ได้ไหม ผมแนะนำให้คำนวณผ่าน โปรแกรมภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ (กรณีที่ไม่ใช่มรดก) หรือ โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ (กรณีที่เป็นมรดกหรือให้โดยเสน่หา)

โดยศึกษาวิธีการคำนวณได้ที่คลิปด้านล่างนี้ครับ

ซึ่งถ้าหากเรานำวิธีการคำนวณตามคลิปนี้มาลองทำกับตัวอย่างที่ผมยกมาข้างต้น (กรณีนายบักหนอมขายบ้านพร้อมที่ดิน) ก็จะได้คำตอบรวดเร็วมาก พร้อมกับภาษีที่ต้องชำระ ดังนี้ครับ

หลังจากที่กรอกข้อมูลส่วนที่เกี่ยวข้องไปทั้งหมดแล้ว เมื่อกดปุ่มคำนวณ เราจะได้หน้าสรุปพร้อมกับสามารถพิมพ์ข้อมูลออกมาได้ดังรูปด้านล่างนี้ครับ ซึ่งจะเห็นว่ายอดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตรงกับวิธีที่เราคำนวณในตัวอย่าง (แต่ไม่ต้องคำนวณเองอีกต่อไป) รวมถึงช่วยคิดออกมาให้ด้วยว่า กรณีนี้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์หรือไม่ ซึ่งเรียกได้ว่าสะดวกและรวดเร็วมากๆ เลยล่ะครับ

ท้ายที่สุดนี้ ผมเชื่อว่าคำถามที่ว่า ขายบ้าน เสียภาษีอะไรบ้าง ? และต้องยื่นภาษีประจำปีให้ถูกต้องหรือเปล่า คงจะได้รับคำตอบเป็นที่เรียบร้อยแล้วล่ะครับ หวังว่าบทความในตอนนี้จะมีประโยชน์กับทุกคนที่กำลังวางแผนขายอสังหาริมทรัพย์ และต้องการจัดการเรื่องภาษีให้ถูกต้องนะครับ

เพราะเรื่องภาษี คือ ส่วนหนึ่งของชีวิตเรา
ดังนั้นอย่าละเลยมันนะครับ

TAXBugnoms